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Articolo : Errori da evitare nella scelta del mutuo.

 

16/02/2012 - Nella scelta del mutuo, sia esso on-line che off-line, non bisogna mai incappare in 10 errori tipici di chi si avvicina ai servizi di credito fondiario per la prima volta. Mai agire con superficialità quando si parla di finanziamenti, in questo settore

un solo elemento sottovalutato può creare non pochi problemi alla lunga. Esaminiamoli assieme.

1) TRASCURARE LA POSIZIONE PATRIMONIALE DEL VENDITORE:
Uno degli errori a monte quando si vuole acquistare un immobile è sicuramente non fare indagini accurate sulla solidità finanziaria del venditore dell'immobile per cui si richiede il finanziamento: preliminarmente non bisogna trascurare di verificare che il venditore sia nella completa disponibilità del bene ed effettuare le opportune indagini catastali.

2) OPTARE PER IL PREAMMORTAMENTO:
Il preammortamento è un periodo del piano di rimborso che prevede il pagamento di rate composte da soli interessi. L’unico vantaggio è quello di pagare rate iniziali più "contenute", tuttavia i costi finali saranno più elevati.

3) ESTENDERE SCONSIDERATAMENTE LA DURATA DEL MUTUO:
Allungare la durata del mutuo consente di ridurre l'importo della rata, tuttavia gli interessi totali da rimborsare cresceranno sensibilmente; inoltre, meglio non superare i 65 anni alla scadenza del mutuo: anche se tassativamente è previsto che non si possono superare i 75 anni alla scadenza del mutuo si consiglia di non prendere alla lettera questa opzione.

4) RICHIEDERE IL FINANZIAMENTO DI QUASI L'INTERO VALORE DEL BENE:
Non contenere l’importo di mutuo all'80%. Alcune banche possono finanziare fino al 100% del valore dell'immobile, tuttavia saranno richieste maggiori garanzie: in primo luogo la stipulazione di una polizza fideiussoria che copre la parte eccedente il limite fissato dalla Banca d'Italia (80%), in secondo luogo sono certamente di aiuto un doppio reddito familiare e la tipologia di impiego. In mancanza della polizza fideiussoria nessuna banca può superare l'80%.

5) RICHIEDERE UN PREFINANZIAMENTO:
Si tratta di un finanziamento che la banca può concedere sotto forma di fido di conto quando il mutuo non è stato ancora erogato. Considerati gli elevati costi, il prefinanziamento dovrà essere prontamente estinto non appena l'importo di mutuo sarà effettivamente disponibile.

6) STIPULARE COSTOSE ASSICURAZIONI FACOLTATIVE:
Valutare accuratamente la convenienza nello stipulare assicurazioni facoltative allo scopo ditutelare il valore del bene. Queste assicurazioni sono realizzate proprio in collaborazione tra la banca che concede il mutuo ed alcune compagnie di assicurazione allo scopo di evitare al mutuario il rischio che eventi imprevisti lo mettano nell’impossibilità di proseguire il pagamento delle rate es. nei casi di "premorienza" (morte del mutuario prima del termine del mutuo), "gravi problemi" quali la perdita del posto di lavoro etc... Tali polizze supplementari sono molto consigliate dalle banche in quanto al sopravvenire di tali eventi vengono liquidate dalle compagnie di assicurazione permettendo l'estinzione del mutuo ma sono molto costose!

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7) IGNORARE IL VALORE DELLA SOMMA IPOTECARIA ISCRITTA:

La disciplina del credito fondiario consente due importanti modifiche sull'importo dell'ipoteca: A) In caso di mutuo a tasso variabile la banca può aumentare l'importo dell’ipoteca all’aumentare dei tassi. B) Il mutuatario ha diritto a ridurre l'importo iscritto in ipoteca al decrescere del debito. Riguardo al primo punto appare evidente che ipoteche di importo elevato potrebbero rappresentare un onere eccessivo per il mutuatario; si ricordi, infatti, che il costo notarile si basa sull’importo iscritto in ipoteca e non sull'importo del mutuo. Dunque, "spuntare" un importo di ipoteca più contenuto consentirebbe di risparmiare diverse centinaia di euro sul fronte dei costi notarili, considerando, inoltre, che una variabile di questo tipo non è considerata nel calcolo dell'ISC.

8) CONDIZIONARSI DAL TASSO D'INGRESSO E SOTTOVALUTARE LA SCELTA DEL TASSO A REGIME:
Spesso la banca propone un tasso d'ingresso, ovvero un tasso d'interesse particolarmente basso per le prime rate, destinato ad aumentare una volta superato il periodo promozionale. E' importante dunque non lasciarsi condizionare dalle offerte pubblicitarie e dare maggiore importanza alle reali condizioni del finanziamento: il tasso a regime. Una volta prese tutte le "precauzioni" descritte nei punti sopra elencati, infatti, è necessario scegliere la tipologia di tasso più adatto alle proprie esigenze e confrontare tutte le offerte possibili. La scelta del tasso è un fattore fondamentale per la futura serenità del mutuatario, tale scelta infatti si riflette oltre che sul costo del finanziamento (totale interessi da pagare), anche sul bilancio familiare e quindi sul tenore di vita. Pertanto, prima di valutare la convenienza economica un mutuo è necessario fare alcune considerazioni di tipo soggettivo per chiarire quali siano le nostre reali esigenze: non sempre il mutuo "migliore" è quello che al momento ha il tasso più basso. Occorre valutare altri elementi quali: il reddito mensile, la propensione al rischio, il tipo di lavoro, ecc...; ad esempio un lavoratore dipendente con uno stipendio fisso preferirà una rata che rimanga invariata nel tempo (per tutta la durata del finanziamento) piuttosto che scegliere un tasso variabile troppo rischioso e legato all’andamento dei tassi di mercato.
Ma non è del tutto vero, perché anche con il tasso variabile oggi è possibile scegliere di stabilire una rata fissa, poi eventualmente si accorcerà la durata del contratto; oppure si può richiedere un mutuo a tasso misto, che inizia ad un tasso fisso (ed es. per un periodo di 5 anni) e alla scadenza offre la possibilità di cambiare al tasso variabile se i mercati sono favorevoli (alcuni addirittura prevedono di cambiare una o più volte nel corso del finanziamento a scadenze prestabilite la modalità del calcolo degli interessi, questa tipologia di mutuo è utile se uno vuole aspettare l'evolversi dei mercati prima di decidere la modalità di ammortamento definitiva del mutuo).

9) IGNORARE LA SOSTENIBILITA' DELLA RATA DEL MUTUO:
La decisione di accendere un mutuo non si può basare solo sulle condizioni economiche attuali ma va valutata in prospettiva, è fondamentale essere certi che la rata sia congrua rispetto alle proprie entrate anche nel lungo termine. Un mutuo, quindi, sarà sostenibile quando si sarà sempre in grado di far fronte alle rate con le proprie forze. Solo quelle. Come si calcola il livello di "sostenibilità" della rata? Il calcolo può essere fatto in modi diversi. Se il mutuo è a tasso fisso con rate sempre uguali nel tempo, il metodo più semplice è prendere le proprie entrate (mensili, trimestrali, o semestrali in base alla rata, aggiungendo una quota di un dodicesimo, di un quarto o della metà della tredicesima) e dividerle per quattro. Il 25% del reddito è indicato come proporzione congrua delle entrate da dedicare al mutuo. Questo metodo di calcolo però è impreciso e non utilizzabile per i mutui a tasso variabile in cui la rata può avere variazioni anche significative.
Per questo secondo tasso è preferibile utilizzare un altro metodo. Si inizia calcolando quale è il livello delle spese indispensabili. Una volta tolte queste dal reddito, si suddivide il reddito in base alle necessità di risparmio. Perchè il calcolo sia il più preciso possibile occorre monitorare precisamente le spese ed osservare per qualche mese. Poi si calcola la media mensile di spese, poi si sottrae questo valore medio dalla media delle entrate mensili (tredicesima compresa): tutto ciò che resta è il margine di reddito da poter destinare al mutuo. Tuttavia non bisogna mai destinare tutto il proprio reddito extra al mutuo: una quota di riserva va tenuta per imprevisti e/o spese extra.

10) SOTTOVALUTARE I COSTI ACCESSORI ED IGNORARE LE AGEVOLAZIONI FISCALI:
E' bene sottolineare che alcune banche pur di acquisire nuovi clienti sono disposte a farsi pieno carico di alcune spese come ad esempio: spese di istruttoria, spese di gestione e incasso rata, perizia tecnica. Non bisogna trascurare, infine, le spese di tenuta conto corrente, quando la banca impone la sua apertura come condizione essenziale per la concessione del mutuo. Contenere il costo di un mutuo potrebbe non essere sufficiente scegliere esclusivamente il valore più basso del tasso di interesse ma conviene sempre valutare bene anche le spese accessorie che normalmente non sono incluse, come ad es. il preammortamento tecnico, le polizze facoltative, la perizia esterna, le spese di tenuta conto, oltre che, naturalmente, la parcella del notaio. I costi accessori del mutuo sono: le spese di istruttoria, le spese di gestione e incasso rata, l'imposta sostitutiva, la perizia tecnica, le spese notarili, i costi assicurativi, le spese di tenuta conto corrente, la penale di estinzione anticipata, gli interessi di mora.Infine, potendo scegliere, meglio non stipulare il mutuo ad inizio anno. Ai fini delle agevolazioni fiscali per la detraibilità degli interessi passivi e delle spese di accensione del mutuo è consigliabile stipulare il mutuo verso fine anno, quando la quota interessi è minima mentre le spese di "apertura pratica" sono consistenti. In questo modo è più facile ottenere una detrazione piena (760 euro) per le spese accessorie sostenute nel solo anno di accensione del mutuo, e l’anno successivo una detrazione piena per tutti gli interessi passivi maturati. Se invece il mutuo viene stipulato ad es. a Gennaio, sommando spese accessorie e interessi maturati, probabilmente si supera la soglia dei 4000 euro e la parte eccedente andrà persa definitivamente. IL LIMITE MASSIMO DI DETRAZIONE DELLE SPESE? In caso di mutuo ipotecario concesso per l'acquisto dell’abitazione principale, l'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 4.000 euro ovvero rimborso massimo di 760 Euro annui). Anche se il mutuo è cointestato il limite di 4000 Euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

 

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